갭투자로 시세차익 5억 만드는 방법 (feat. 주택청약당첨)

주택청약당첨과 장기적인 갭투자로 시세차익을 만들자.

 

결론부터 말씀드리면,

"분양가 4억 3천만원 ---> 실거래가 9억 7000만원"

 

‘이렇게 월세 파이프라인 구축하였습니다’ 글에서 말씀드린 것처럼 자가 아파트와 더불어 월 55만원의 월세 파이프라인을만들어 놓았습니다.

주택청약의 당첨!

이후, 현재 살고 있는 59㎡ 아파트에서 보다 넓은 84㎡ 아파트로 이사를 하고자 하는 목표를 가지게 되었습니다.

이 목표는 단순히 사이즈업을 의미하는 것이 아니라, 가격업이라는 의미도 가지고 있습니다.

 

이를 위해 주택청약이란 제도를 활용하였고, 운이 좋게 수원 영통에 대단지 브랜드 아파트에 청약 당첨이 되었습니다.

1/2단지로 구분되는 약 3000세대의 대단지 아파트였고 분양가는 4억 3천가량 되었습니다.

 

이제와 생각해보면, 앞서 분양을 하였던 수원 광교지역의 대단지 주상복합아파트들, 그리고 현재 수원 영통의 대장아파트로 불리우는 ‘힐스테이트 영통’의 청약에 넣어보지도 못한 것은 아쉽더라구요.

(와이프 임신과 출산으로 다른 곳에 신경 쓸 여유가 없었네요)

 

어쨌든, 저는 해당 아파트 청약에 당첨이 되었고 84㎡ (34평) 아파트로 평형을 넓혀 갈 수 있는 기회를 얻게 되었습니다.

 

당연히 아파트 준공이 되면,

살고 있는 아파트는 매도하고 신규 아파트로 입주를 할 생각이었습니다.

 

주택임대사업자 등록

하지만, 이때 일생일대의 가장 중요한 결정을 하게 됩니다.

 

2~3년 전,

4억 3천에 분양 받은 아파트의 가격은 프리미엄이 2억 넘게 붙어 6억 후반에 매물이 올라오게 됩니다.

 

물론 매도하여 30~40%의 세금을 떼고 나머지 차익을 가져갈 수 있었지만,

가장 어리석은 것이 ‘은행계좌 안에 있는 현금’ 이라는 생각에  

저는 신규 아파트에 대한 전세를 맞추고 임대사업자라는 제도를 활용하기로 결정합니다.

 

이미 납부한 계약금 10% 와 세입자 전세금 3억원을 제외하면, 큰 대출없이 집 2채를 소유할 수 있었습니다.

하지만, 그렇게 아파트 2채를 소유하게 되면 향후 주택매도를 할 때 많은 양도세를 물어야 함을 알고 있었기에 주택임대사업자제도를 알아보게 됩니다.

 

주택임대사업자등록을 하면,

등록한 물건은 양도세계산시 주택으로 산정되지 않고

장기보유 10년을 하면, 양도세 100% 감면 or 70% 비과세 혜택을 받게 되어있습니다.

(장기보유로 인한 양도세 감면 후, 다시 일반과세로 세금을 줄일 수 있기에 실제 엄청난 절세효과를 누릴 수 있습니다.)

물론, 연 5% 이상 전세금을 올릴 수 없는 부분 등 여러 제약사항도 있지만 이는 크게 문제될 것이 없었습니다.

 

결국, 10년 이상 보유하면 양도세를 크게 줄일 수 있는 좋은 방법이었습니다.

 

장기적인 관점에서 아파트는 우상향 한다는 전제를 믿고 있었기 때문에 주택임대사업자 신고를 하고 임대물건으로 등록하게 됩니다.

 

※ 참고로 이전 오피스텔 물건은 매입과 동시에 임대사업자 물건으로 등록하였습니다.

최초 단기임대 4년으로 등록하였지만, 세제혜택 등 8년 장기임대가 효율적이라 판단하여 장기임대로 변경하였습니다.

총 3채의 아파트 및 오피스텔 보유

이렇게 저는 아파트 2채와 오피스텔 1채를 소유하게 되었습니다.

 

이후,

문재인 정권에서 임대사업자 물건으로 등록한 이 아파트는 6억 후반에서 9억 후반으로 오르게 됩니다.  

해당 정권에서 임대사업자 제도를 폐지하고 임대사업자 혜택을 상당부분 축소하였지만, 이는 한시적인 것일 뿐, 다시 이전처럼 제도가 복구될 것입니다.

 

10년 후, 물가대비 아파트 가격의 상승과 더불어 화폐가치의 하락/부동산 가치의 상승으로 자산의 가치가 크게 오를 것이라는 믿음은 현재 진행 중입니다.

 

 

다음에는 살고 있는 아파트를 매도하고 보다 좋은 입지인 광교신도시 아파트를 매수한 경험을 말씀드리겠습니다.