매월 55만원 월세 파이프라인 구축방법

'매월 55만원! 이렇게 월세 파이프라인 구축하였습니다'

 

오늘은 제목처럼 2017년 월세 파이프라인을 구축한 경험을 솔직하게 말씀드리고자 합니다.

 

거두절미하고 바로 시작합니다.

평촌에서의 전세 신혼집 시작!

 

2012년 6월,

결혼과 함께 평촌신도시에 신혼집을 마련하였습니다.

 

전세로 시작하였고, 부담스럽지 않은 약간의 대출을 받아 보금자리를 마련하였습니다.

 

맞벌이였기때문에 약간의 대출은 2년안에 상환 할 수 있었고,

오래된 아파트의 특성상 녹물이 보이기 시작하여 새로운 터전을 알아보기 시작하였습니다.

 

전세 2년계약이 종료 될 시점,

집주인 자제분이 들어와 살아야한다는 통지와 함께 저는 새 터전을 찾아야만 했습니다.

 

수원 영통에 내집을 마련하다!

전세계약 만료가 임박해오면서 새로운 터전을 알아보기 시작하였습니다.

 

와이프 일의 특성상, 교육열이 높은 도시로 리스트를 추렸고 결국 수원 영통으로 결정하게 되었습니다.

- 소득수준이 높고 교육열이 높음

 

여러 곳의 임장과 지인의 도움으로 수원 영통의 신축 아파트에 2억 9천정도로 내집 계약을 진행하게 되었습니다.

 

※ 추후, 다른 글에서 말씀드리겠지만

첫 번째 내집마련 프로젝트에는 결정적인 큰 착오가 있었습니다.

광교 신축 vs 수원 영통 신축   

고민을 거듭한 결과, 서울로 출퇴근을 위한 교통 인프라가 전무한 광교 대신 영통을 선택한 저의 선택은... 

몇 년 후, 문제인 정권에서 아파트 상승기에 깊은 슬픔을 가져다 줍니다.

 

이렇게 약간의 은행대출과 함께 수원 영통에 첫 내집을 마련하였습니다.

첫 월세 파이프라인 구축!

수원 영통에 내 집 마련 후, 

대출을 갚기위해 약 3년간 노력 끝에 아파트 대출을 모두 상환하고, 더불어 중형차에 대한 대출도 상환할 수 있었습니다.

이후, 새로운 목표가 필요했고 그 목표는 작은 월세 파이프라인 구축이였습니다.

 

은행의 빚을 모두 털어내고 더 나은 자동차, 더 나은 삶의 질을 추구할 수 도 있었지만,

장기적인 관점에서 일을 하지않고 현금흐름을 만들 수 있는 구조가 필요함을 느꼈습니다.

 

아무것도 몰랐습니다. 

말 그대로 아무것도 모르는 상태에서 다짜고짜 월세구조를 만들기 위한 임장이 시작되었습니다.

 

여러 경제채널과 유투브, 서적을 통해 알아낸 것은 바로

'내가 사는 동네를 공부하고, 내가 사는 동네에 월세라인을 만들어라' 였습니다.

 

살고있는 아파트 앞에 오래된 빌라들부터 매매가 및 그 동안의 상승추이, 그리고 집 상태 등을 체크하였습니다.

 

매매가는 낮았지만, 오래된 빌라로서 이런저런 수리비용들이 발생 될 소지가 다분하였고 

임장을 직접 가보니 집 상태가 생각보다 좋지 않아 도베 및 장판, 화장실 수리 등이 필요 할것으로 판단되었습니다.

무엇보다도 세입자들의 생활수준이 좋지 않아보였고, 이는 곧 정상적인 월세를 받지 못할 수 있을거라는 우려가 생겨났습니다.

 

결국, 구축빌라는 포기하고 신축 오피스텔을 알아보기로 결정하였습니다.

 

오피스텔 역시 전혀 모르는 분야였기때문에 일단, 부동산으로 찾아가 상담을 받아보기로 하였습니다.

때마침 집 근처에 삼성전자 화성사업장이 자리잡고 있었고 그 주변에 신축 오피스텔들이 들어서고 있었습니다.

 

신축 복층 오피스텔 홍보자료 및 블로그를 보고 홍보관에 막무가내로 찾아갔습니다.

 

브랜드는 없지만, 복층구조로 실평형이 크고 무엇보다도 세입자 걱정없는 5년 월세보증을 내세우고 있었죠.

 

집에 돌아와 여러 자료들을 찾아보니 5년 월세보증의 함정이 있었고, 복층구조 오피스텔 관리의 어려움, 브랜드가 없다는 단점도 무시할 수 없었습니다.

 

그리고 그 주변을 알아보던 중, xxx 이라는 중견 브랜드의 오피스텔이 이미 완공하여 프리미엄 거래가 이뤄지고 있다는 것을 알게 되었습니다.

 

무작정 찾아가 확인한 결과,

1. 바로 옆 삼성전자 화성사업장이 위치하여 월세수요가 많아 공실위험이 적다 (가장 중요한 부분)

2. 신축 오피스텔이고 1000세대라는 대형 오피스텔

3. 신축인 만큼 어려가지 커뮤니티 시설이 위치하고, 바로 옆에 푸르지오 등 대형 건설사 오피스텔이 자리잡고 있고

    그로인한 주변 상권이 활발하게 형성되어있다는 점

 

그리고 실제 임장을 가서 완공된 오피스텔을 둘러보며, 내가 삼성전자 화성사업장 직원이라면 이 곳에서 살만하겠다 라는 생각이 들었습니다.

 

그럼 이제 실제 오피스텔 내부를 봐야겠죠.

다수 매물의 구조 및 자재 상태 등을 살펴보았고, 괜찮다는 결론에 이르게되어 가격을 nego하기 시작합니다.

 

때마침, 오피스텔 1층 대형상가를 계약한 주인이 오피스텔도 다수 가지고 있었는데, 현금흐름이 문제로 오피스텔 물건을 매매해야 한다는 소식을 들어 500만 정도 nego를 하여 1억 200정도에 계약을 하게 되었습니다.

 

이렇게 무식하게 A부터 Z까지, ㄱ부터 ㅎ까지 찾아보고 공부하며 첫 월세 파이프라인을 구축하게 되었습니다.

 

대출이라는 레버리지를 최대한 활용하자!

오피스텔은 원룸이었고 가격은 1억 200만에 맞춰졌습니다.

 

당장, 1억원이라는 현금은 없고 은행대출이라는 레버리지가 필요하였습니다.

 

지금까지,

신혼집 전세부터 수원영통의 내집마련까지 총 2번의 은행대출 (+자동차 대출)을 일으키고 상환하면서 느낀점은

 

'빚' 이라는 것이 꼭 나쁘게 생각해서는 안되겠구나, 

이게 전문가들이 얘기하는 '좋은 빚' 이라는 것이구나 였습니다.

 

1억이라는 현금을 만들기위해 소요되는 시간. 

그 시간 동안 감내 해야하는 여러가지 상황들.

그리고 시간이 갈수록 떨어지는 화폐의 가치.

마지막으로 시간의 흐름과 더불어 상승하는 부동산의 가치.

(물론, 국내/외적으로 발생되는 대형 경제적 이벤트들로 인해 상승이 주춤하기도 합니다)

 

하지만,

결국 긴 호흡으로 부동산 가격의 추이를 본다면, 우상향 할 것이고 최대한 대출이라는 레버리지를 활용하여 투자를 해야겠다 라는 결론에 도달합니다.

 

주거용 오피스텔은 아파트와 달리 대출이 70%까지 나왔습니다. (2017년 기준)

저는 6900만원의 은행 대출 레버리지를 활용하여 계약을 진행하였습니다.

매월 55만원의 월세 파이프라인 구축!

1000세대라는 대형 오피스텔의 특성상, 

완공 후, 첫 임대차는 높은 가격에 형성될 수 없었습니다.

저처럼 월세 파이프라인을 만드시는 분들도 많았을 것이고, 어디 100% 현금을 갖고 물건을 매수하시는 분들이 많겠습니까?

저도 첫 임대차는 40만원 정도에 맞추었고, 그 시점 은행 대출이자를 통해 매월 9만원 정도 이자를 납부하였습니다.

 

그리고 현재, 6년차이고 55만원 정도 월세흐름이 생성되었습니다.

 

월세 파이프라인을 만들고자 하시는 분들께 조언.

아무것도 모르는 상태에서

오피스텔 계약부터 현재 월 55만원의 월세 파이프라인 구축까지 약 6년간의 경험을 토대로 조언을 해드리자면,

 

1. 시작이 반이다.

열심히 종잣돈 만들면 투자 시작해야지.

부동산과 관련된 공부부터 열심히 마스터하고 투자 시작해야지

그러지 마십시요. 지금 바로 시작하세요.

종잣돈은 은행 대출 레버리지를 최대한 활용하시고, 부동산 공부는 계약진행하면서 시작하세요

계약을 앞두게 되면 여러분은 초인적인 능력으로 부동산관련 지식을 습득 하실 거에요.

 

2. 끊임없이 공부하자.

최근 빌라 전세사기 뉴스로 메스컴이 시끄러웠는데요.

부동산 투자라는 것이 결코 쉽지는 않습니다. 모든 것을 부동산 중개사무소에 일임 할수도 없는 노릇이구요

 

계약과 관련된 부분들, 세법, 수시로 바뀌는 부동산관련 법들 

이 모든 것들은 반드시 공부하셔야합니다.

내가 아는만큼 돈을 벌 수 있습니다.

특히 세금과 관련된 부분들은 계속적으로 법이 바뀌고 있으니 변경되는 부분들을 체크하셔야합니다.

 

3. 시장의 흐름은 계속 바뀐다. (리스크 관리)

코로나 펜데믹과 우크라이나-러시아 전쟁을 격으면서

세계경기침체와 금리인상 등으로 시장상황이 급격하게 변하고 있습니다.

그에따라 대출 레버리지를 활용하신 분들은 아마 큰 어려움에 봉착하셨을 것이라 생각됩니다.

- 대출 레버리지를 활용하되, 자신이 감당 할 수 있을 정도의 대출을 활용하자

 

 

두서 없이 월세 파이프라인 구축에 대한 글을 써내려갔는데요.

 

부동산관련 전문지식을 여러분에게 가르쳐 드리려는 의도가 아닙니다.

물론 가르쳐드릴 전문적인 지식도 없습니다.

다만, 저처럼 평범한 사람이 부동산투자 시작부터 지금까지의 경험을 공유하고

여러분들도 어렵지 않게 투자를 시작할 수 있다는 자신감을 드리고 싶었습니다.

 

도움이 되셨는지 모르겠습니다.

 

 

다음번에는

저의 아파트 청약 당첨과 주택임대사업자 등록한 경험을 말씀드리도록 하겠습니다.