대출 레버리지 활용으로 6억 시세차익 실현! (feat. 상위입지 갈아타기)

 

‘대출 레버리지 활용으로 상위입지 갈아타기! 결과는 6억 차익’

 

지난 글에서 '매월 55만원 월세 파이프라인구축' 과 '갭투자' 의 경험을 말씀드렸습니다.

 

오늘은 상위입지로의 갈아타기로 6억 차익을 만들었던 경험을 소개하고자 합니다.

 

바로 시작합니다.

 

첫 내 집 마련은 수원 영통구에 위치한 망포동이었습니다.

 

이때, 오피스텔 매매로 월세 파이프라인을 구축하였고

이후 청약 당첨으로 주택임대사업자 등록과 함께 세입자를 맞춰 갭투자를 진행하였습니다.

 

이렇게 살고 있는 아파트 1채, 월세 오피스텔 1채, 갭투자 아파트 1채를 가지게 되었습니다.

 

 

하지만,

장기적인 관점에서 부동산 가격은 우상향 한다는 가정하에 더 큰 시세차익을 누리기 위해서는 ‘똘똘한 1채’ 즉 상위입지로의 갈아타기를 해야 한다는 생각이 생겨나기 시작하였습니다.

 

이미 여러가지 조건들로 수원을 떠나 다른 지역으로의 이사는 생각할 수 없었습니다.

그럼 수원근교에서 상위입지를 찾아야 했고 그 대안은 광교 신도시였습니다.

 

저는 이미 두 차례 광교입성의 기회를 놓쳤던 이력이 있었습니다.

첫 번째 실수 

초기 광교신도시의 아파트, 주상복합아파트 등 신규 분양들이 많았지만,

아내의 임신과 아파트 청약에 대한 무지함으로 청약시도조차 하지 못하고 좋은 입지의 물건들을 모두 놓치게 됩니다.

 

물론, 청약을 넣었다고 당첨이 된다는 보장은 없었지만,

이 시점까지는 광교신도시에 대한 관심이 지금처럼 높지 않았기 때문에 모든 분양 물건에 청약을 넣었더라면 당첨되었을 확률이 높지 않았을까 라는 개인적인 생각이 있네요

 

광교중앙역 근처 34평 신축 아파트 분양가 3억 중반 ---> 최고가 15억

광교호수 남단 34평 신축 아파트 분양가 5억 중반 ---> 최고가 15억 

 

두 번째 실수

평촌신도시에서의 2년 전세 후, 수원으로 내 집마련을 할 때 광교 남단에 있는 신축 대단지 25평 아파트를 놓쳤습니다.

실제 계약한 수원 망포동의 25평 아파트보다 저렴하였지만, 그 당시 광교 신도시는 인프라가 전혀 갖춰지지 않았고 서울로의 교통편도 전무했던 상황이었습니다.

당연히 저는 출퇴근과 생활의 편리성 측면에서 망포동을 선택하게 되었고 이 선택은 문재인 정권에서 엄청난 슬픔을 안겨주었습니다.

 

광교 25평 신축 : 2억 후반 ---> 최고가 9억 3천

망포 25평 신축 : 2억 후반 -> 최고가 7억

 

 

오히려 분양가는 망포 신축이 약간 높았지만, 문재인 정권 아파트 폭등기에 광교 신축은 말도 안되는 가격상승을 보여주었습니다.

 

두 번의 기회를 놓치면서, 얻은 교훈은 아래와 같습니다.

 

1. 현재가 아닌 미래가치를 보고 투자하라

예전에 부동산 유투브 채널에 자주 나오셨던 '월천대사' 가 말씀하신 내용입니다.

'살기좋은 입지보다 불편한 입지를 선택하여 투자해라' 

신도시의 경우, 초창기 많은 물량과 교통 및 생활편의시설 등의 인프라 부재 등으로 향후 미래가치가 높은 물건임에도 선뜻 선택하지 못하는 경우가 많습니다.

인프라가 모두 갖춰진 물건들은 그 만큼 드라마틱한 수익창출이 어렵다는 의미겠죠

 

2. 청약제도를 적극적으로 활용하라

조건이 된다면, 적극적으로 아파트 청약의 문을 두드려라

부동산 가격의 큰 흐름과 경제성장, 대내외적인 대형 이벤트 등 을 고려해야겠지만, 향후 아파트 가격은 우상향 한다는 믿음으로 괜찮은 물건이라 판단된다면 청약을 넣도록 합시다

 

3. 교통 인프라는 아파트 가격상승폭을 결정한다

광교, 상현, 수지 등 부동산 가격의 큰 상승폭에 견인한 가장 큰 이유는 신분당선 개통이었습니다.

경기 남부 끝자락의 수원에서 서울의 중심 강남까지 30분 대로 이동 할 수 있다는 것은 엄청난 메리트라 할 수 있습니다.

지하철 및 도로 인프라 계획 등을 주의깊게 살펴봐야 합니다.

 

 

이제부터입니다.

이렇게 두번의 슬픔을 교훈삼아 인생일대의 중요한 결정을 내리게됩니다.

 

'대출이라는 레버리지를 적극적으로 활용하여 이제라도 광교에 입성하자'

광교신도시의 모든 분양은 완료가 된 상황이었고, 광교입성을 위해서는 한 가지 방법뿐이었습니다

바로 엄청난 프리미엄을 주고 매수하는 것이였죠.

 

아내와 함께 광교호수 주변의 주상복합아파트를 임장하면서 둘은 확신을 갖게 되었습니다.

 

향후, 아파트 가격이 우상향 한다는 전제하에 

아이를 키우기 좋고 라이프도 쾌적한 환경. 즉 실거주하기에 최적이라는 판단을 내리게 되었고

2~3억에 이르는 프리미엄을 주고 아파트 계약을 진행하게 됩니다.

 

대출 레버리지를 최대한 활용한 매매선택이었고 절대 후회하지 않을 선택이 되었습니다.

- 대출은 아파트 가격의 60%가 나옵니다. 

- 60%의 기준은 최초 분양가가 아닌 입주시점 기준의  KB시세의 60% 입니다.

- 아파트 분양부터 준공시점까지 2~3년 이란 기간동안 오른 아파트 금액이 그대로 반영된 시세이기에 대출 레버리지가 상당합니다.

 

매수한 8~9억의 아파트 가격은 얼마 지나지않아 문재인 정권에서 15억을 찍게 됩니다.

물론 대출 레버리지로 인해 매월 많은 원리금을 갚아가고 있는 상황이지만,

맞벌이로서 충분히 감당할 수 있는 금액이고 이 금액은 5년, 10년, 15년 ... 시간이 갈수록 체감되는 원리금의 부담은 적어질 것이 확실하기에 (화페가치의 하락) 걱정하지 않습니다.

좋은 상품은 장기투자로 수익을 높일 수 있다!

 

메리츠자산운용대표를 역임했던 존리는 이렇게 얘기하더라구요.

 

주식은 사고 파는 행위가 아닙니다.

좋은 기업에 투자를 하고 기업과 함께 성장하는 것이라고... 

좋은 기업에 한주 한주, 주식을 매입해나가는 것이라고...

 

부동산도 동일하다고 생각합니다.

좋은 입지의 부동산은 사고 파는 행위가 아니라 장기간 가져가야하는 것.

- 물론 대내외적인 엄청난 경제적 이벤트가 발생이 된다면, 사고 파는 행위가 적절하게 이뤄져야 하겠죠

 

결국,

주식이든 부동산이든 그것이 좋은 상품이라면, 장기간 투자로 수익을 극대화 할 수 있다고 생각합니다.

 

 

여러분도 시작하세요.

- 월세 파이프라인

- 갭투자

- 상위입지 갈아타기

누구나 할 수 있고, 여러분의 노후를 든든하게 책임져 줄 것입니다.